Важная информация для собственников земли: как защитить свои права при кадастровых работах
Многим жителям Крыловской, Октябрьской и Новосергиевской в личные кабинеты на Госуслуги пришли извещения о проведении комиссии по согласованию границ местоположения земельных участков. Немногие придали этому значение, а кто-то и вовсе еще не заходил на портал. А зря.
Те, кто, прочитав это извещение, нашел карту и обратил внимание, что границы его участка не совпадают с тем, как он фактически расположен, пришли за консультацией в отдел имущественных отношений (были среди них и сотрудники редакции) и получили устное приглашение прийти 24 сентября к 10.00 с документами.
Людей, в большинстве крыловчан, на согласительную комиссию пришло столько, что они заняли большой зал администрации. Были представители целых улиц, например Хлеборобной, и встреча вышла достаточно напряженной.
Открыл ее и попытался рассказать о проведении работ начальник отдела выполнения комплексных кадастровых работ и исправления реестровых ошибок №2 ППК «Роскадастр» по ЮФО, кадастровый инженер Ярослав Костюшок. Он сразу уточнил, что карты-планы неокончательные: они выносятся на обсуждение для того, чтобы собственники имущества могли подсказать, где они видят ошибку.
Вопросов было много, причем вразнобой, так что четкой линии беседы не выстроилось. Главное, о чем спрашивали жители: почему в сообщении, которое им пришло, говорилось об их заявлении? Именно это и сбило многих с толку, ведь никакого заявления о проведении работ с их участками они не делали. Кто-то был уверен, что кадастровые инженеры должны обойти каждый участок, а их не встречали. Жителей улицы Хлеборобной, в частности, сильно взволновало то, что вся улица, можно сказать с нуля, единым комплексом была нарезана и построена по государственной программе, а теперь границы участков смещаются. Как такое может быть?
По указанным в извещении телефонам дозвониться не получилось (оказалось, через некоторое время после начала работ их поручили другому отделу, а номера остались прежние). Этот факт, в том числе, поспособствовал накалу ситуации.
Не нам давать оценку, можно ли эту встречу считать заседанием согласительной комиссии (порядок ее проведения четко прописан в статье 42.10 Федерального закона №221-ФЗ «О кадастровой деятельности»), но то, что пришедшие на нее со своими вопросами и документами жители вряд ли на месте смогли понять, кто из уполномоченных специалистов принял в ней участие, велась ли регистрация участников, какова повестка, будет ли протокол и как с ним ознакомиться, — это точно. А между тем именно дата ее проведения является важной отправной точкой, от которой до следующего заседания отсчитываются 35 дней, в течение которых можно выразить свои возражения.
Мы пригласили Ярослава Костюшока и приехавших с ним краевых специалистов в редакцию, чтобы была возможность рассказать о работах, почему возникает столько вопросов по Крыловской, а главное, — что сейчас надо сделать всем жителям.
Зачем уточняют границы
— В 2026 году на территории станиц Крыловской, Октябрьской и Новосергиевской проводятся комплексные кадастровые работы федерального значения. Они уже вызвали много вопросов, особенно по райцентру, где уточняется и исправляется значительное количество границ земельных участков, — говорит Ярослав Валерьевич. — Самое важное, что необходимо понимать: комплексные кадастровые работы не являются процедурой изъятия земли и сами по себе не прекращают право собственности. Речь идет о приведении сведений Единого государственного реестра недвижимости в соответствие с документами и фактическим положением объектов на местности. Мы являемся исполнителем этих работ и не вправе произвольно переносить границы, уменьшать участки или передавать часть земли другому лицу.
В обычной ситуации собственник, желающий уточнить границы своего участка, самостоятельно обращается к кадастровому инженеру, заключает договор и оплачивает работы. При проведении комплексных кадастровых работ, что и происходит сейчас, измеряется не один отдельно взятый участок, а одновременно обследуется вся территория определенного кадастрового квартала. Это позволяет сопоставить между собой соседние участки, выявить пересечения, разрывы и смещения границ, проверить расположение зданий и устранить ошибки сразу на всей территории.
Итогом работ становится карта-план территории. После согласования и утверждения содержащиеся в ней сведения направляются в Росреестр для внесения в ЕГРН.
В Крыловском районе первоначально в программу 2026 года вошли восемь кадастровых кварталов: один в станице Новосергиевской, четыре в станице Крыловской и три в станице Октябрьской. По состоянию на 2 сентября подготовлены и опубликованы проекты карт-планов по семи кадастровым кварталам.
Кто проводит работы и кто оплачивает
Работы проводятся в рамках федерального проекта «Национальная система пространственных данных» и финансируются из федерального бюджета. Средства предоставлены ППК «Роскадастр» в форме федеральной субсидии по соглашению с Росреестром от 30 января 2026 года №321-20-2026-006.
,, Заказчиком на территории края выступает Управление Росреестра по Краснодарскому краю. Исполнитель — филиал ППК «Роскадастр», ныне филиал ППК «Роскадастр» «Центр геодезии, картографии и кадастра по Южному федеральному округу».
Для правообладателей объектов, включенных в комплексные кадастровые работы, подготовка карты-плана и внесение результатов в ЕГРН бесплатны. Заключать отдельный договор с кадастровым инженером и оплачивать эти действия не надо.
При этом федеральная субсидия покрывает только работы, предусмотренные проектом ККР. Оформление ранее не возникшего права, перенос ограждений, судебные расходы и иные индивидуальные услуги в состав бесплатных работ не входят.
Что делают кадастровые инженеры
Специалисты нашего отдела изучают сведения ЕГРН, документы на землю, ранее подготовленные межевые и землеустроительные материалы, архивные планы и сведения органов власти. Затем они выезжают на местность, проводят геодезические измерения, фиксируют положение ограждений, строений и других устойчивых объектов и сопоставляют полученные результаты с документами.
— Почему жители говорят о том, что кадастровые инженеры к ним не выезжали?
— Комплексные кадастровые работы не предполагают обязательного посещения каждого двора. При выполнении работ используются разные методы определения координат и разные исходные материалы — геодезические и спутниковые измерения, ортофотопланы (примечание редакции: ортофотоплан — это фотографическое изображение местности, которое математически «выпрямлено» и приведено к единой системе координат. В отличие от обычной аэрофотосъемки он лишен перспективных искажений: здания не «завалены» в сторону, холмы не смещают дороги, а масштаб на всем изображении остается постоянным), архивные материалы и другие пространственные данные. Там, где это необходимо, выполняется дополнительное обследование непосредственно на местности.
Мы выезжали на территорию, проходили по улицам, выполняли необходимые измерения и сопоставляли положение ограждений, строений и других устойчивых объектов с документами и сведениями ЕГРН. Поэтому отсутствие личного визита кадастрового инженера непосредственно во двор не означает, что объект не рассматривался при выполнении ККР.
Если у правообладателя есть вопросы к предлагаемому положению границы, он может обратиться к исполнителю ККР и попросить показать ее положение на местности в соответствии с подготовленным проектом карты-плана территории.
Для чего это вообще нужно и что делается в ходе комплексных кадастровых работ? Уточняются координаты границ земельных участков, если они отсутствуют или не отвечают современным требованиям точности. Исправляются реестровые ошибки, из-за которых участок на кадастровой карте оказался смещен, пересек соседний участок, улицу или проезд.
Устанавливаются или уточняются положения зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства на земельных участках. Образуются отдельные земельные участки, если это предусмотрено утвержденной документацией. Готовится единая карта-план территории и согласуются предложенные границы.
Подчеркну: отмеченные красным цветом границы, которые вы увидите, зайдя по ссылке, посмотреть свой участок, являются именно предлагаемыми. Дальше идет обсуждение.
— На встрече с жителями звучали вопросы о границах по заборам. Что можно сказать по этому поводу?
— Существующее ограждение имеет значение, но формула «граница всегда проводится по забору» юридически неточна.
Сначала учитываются документы, подтверждающие право на участок, и документы, по которым участок был образован. Если в них нет сведений, позволяющих определить положение границы, закон допускает учитывать границы, существующие на местности 15 лет и более. Такими ориентирами могут быть долговременный забор, стена, канава, дорога или другой устойчивый объект.
Таким образом, забор рассматривается как один из ориентиров, но не становится юридической границей автоматически. Его положение сопоставляется с документами, сведениями ЕГРН, границами соседних участков, улиц и земель общего пользования. Если ограждение выходит на соседний участок, улицу или муниципальную землю, один лишь факт его существования не означает, что занятая территория будет оформлена за владельцем.
,, Главная задача ККР — добиться, чтобы сведения ЕГРН отражали юридически обоснованное и фактически сложившееся положение объектов, а не просто перенести на кадастровую карту все существующие заборы.
Землю не забирают
Важно обратить внимание и на то, что комплексные кадастровые работы не являются кампанией по изъятию или переделу земли. Кадастровый инженер не принимает решения о прекращении права собственности и не может по своему усмотрению передать часть участка соседу или муниципалитету.
Вместе с тем нельзя обещать, что координаты, конфигурация и учетная площадь каждого участка останутся совершенно неизменными. Если в ЕГРН была допущена ошибка, участок оказался смещен или его площадь ранее была указана приблизительно, сведения могут быть исправлены. Такие изменения допускаются только по закону.
Площадь уточняемого участка по общему правилу не может стать меньше площади, указанной в ЕГРН, более чем на 10 процентов. Если соблюсти это ограничение невозможно, включение результата с большим уменьшением площади в карту-план допускается только при наличии письменного согласия правообладателя. Для увеличения площади также установлены законодательные пределы.
Поэтому правильнее говорить не о том, что «ни у кого ничего не изменится», а о том, что границы не могут меняться произвольно. Собственник вправе проверить проект, представить документы, заявить возражения и защищать свою позицию, в том числе в судебном порядке.
Почему столько вопросов по Крыловской?
— Почему столько вопросов именно по Крыловской?
— При сопоставлении ранее внесенных координат, архивных материалов, актуальных исходных геодезических данных и результатов выполненных измерений по части объектов выявлены систематические расхождения координатного описания.
При этом некорректно говорить, что сама земля или фактические границы «сдвинулись»: речь идет именно о координатном описании границ. В ряде случаев конфигурация и площадь участка в целом сохраняются, но его координатное положение требует дополнительной проверки.
Причины выявленных расхождений дополнительно анализируются совместно со специалистами Управления Росреестра по Краснодарскому краю. До завершения этой проверки не следует однозначно связывать все расхождения с одной причиной.
Количество исправлений всегда зависит от состояния ранее внесенных данных: часть участков могла быть учтена без точных координат, по старым планам или с ошибками, которые становятся заметны только при одновременном сопоставлении всей территории. Большое количество уточняемых границ совсем не означает, что в отношении жителей станицы проводится отдельная проверка или предпринимается попытка уменьшить их участки.
В Октябрьской и Новосергиевской работы выполняются по тем же правилам, хотя объем выявленных исправлений там меньше.
Что делать собственникам
Что настоятельно рекомендуем сейчас сделать всем собственникам земельных участков в Крыловской, Октябрьской и Новосергиевской?
Во-первых, обязательно пройти по приведенной ниже ссылке. У нас многие из пожилых людей не пользуются интернетом, и, если у вас есть такие родственники, помогите им.
Посмотрите, как выглядят границы вашего участка. Скажем честно, после этой встречи все сотрудники редакции заглянули в эту карту. Есть те, у кого границы участка — «старые» и «новые» — полностью совпали, а есть и случаи, где поменялась конфигурация (то есть форма) участка. Если граница соответствует документам и фактическому пользованию, дополнительно ничего делать не надо.
А вот если вы считаете, что ее показали неправильно, необходимо представить письменное возражение. По проектам семи кадастровых кварталов, опубликованным 2 сентября 2026 года, возражения принимаются до 29 октября 2026 года включительно. Если возражений нет, местоположение границы считается согласованным.
— Комплексные кадастровые работы нужны для того, чтобы границы участков и положение зданий были отражены в государственном реестре точно и без взаимных пересечений, — говорит Ярослав Валерьевич. — Это снижает риск соседских споров, упрощает сделки и наследование недвижимости. Лучшее действие для собственника сейчас — спокойно проверить проект, сравнить предложенную границу со своими документами и фактическим пользованием и при обнаружении ошибки своевременно представить обоснованное возражение.
Что писать в возражении?
В возражении следует указать:
- фамилию, имя и отчество;
- реквизиты документа, удостоверяющего личность;
- почтовый адрес или адрес электронной почты;
- кадастровый номер земельного участка;
- конкретную причину несогласия с предложенной границей.
Если у вас есть межевой спор с соседями, это тоже необходимо указать.
К возражению прилагаются копии документов на участок, а при наличии — материалы, по которым ранее определялись его границы. Это могут быть свидетельство о праве, государственный акт, договор, постановление о предоставлении земли, старый план, схема отвода, межевой или землеустроительный документ, акт согласования либо вступившее в силу решение суда.
Желательно не ограничиваться общей фразой «с границей не согласен», а указать, какая именно часть границы вызывает возражение и на каких документах основана позиция собственника.
Куда обращаться
Если у вас нет доступа к интернету, ознакомиться с проектами карт-планов можно в отделе муниципального имущества администрации Крыловского района (станица Крыловская, улица Орджоникидзе, 43, кабинет 33). Здесь же можно зарегистрировать и оставить свое письменное возражение.
Сохраните контакты
Телефон согласительной комиссии и отдела муниципального имущества: +7 (86161) 3-20-56.
Телефоны кадастрового инженера: +7 (918) 000-25-65, +7 (908) 678-54-77.
Почта: PO1_krasnodar@23.kadastr.ru.
При обращении необходимо иметь документ, удостоверяющий личность, и документы, подтверждающие право на земельный участок.
Ссылка на кварталы — https://disk.yandex.ru/d/AbO7E4ARqwHteA
Кадастровые кварталы — 23:14:0101001, 23:14:0301001, 23:14:0301002, 23:14:0301003, 23:14:0301004, 23:14:0501001, 23:14:0501002.
Марина Любченко.
