Самовольное строительство и борьба с ним — эта тема долгое время удерживается в числе самых актуальных в СМИ. То и дело по федеральным или краевым телеканалам мы смотрим репортажи о том, что где-то были снесены незаконно построенные ларьки, а где-то недобросовестным застройщиком не было должным образом оформлено разрешение на строительство многоквартирного дома… Не чужда тема и нашему району. Достаточно сказать, что в Крыловской уже имел место факт сноса магазина. Произошло это по требованию Росреестра в виду самозахвата земельного участка.
В начале августа Президентом РФ был подписан ряд законов, вносящих поправки в законодательство РФ в сфере недвижимости, земли и строительства. Один из важных моментов — новый подход к самовольным постройкам. Что изменилось, а главное, как себя вести, чтобы потом не оказаться перед необходимостью сноса того, на что вами потрачено столько сил и средств? На эту тему мы и побеседовали с главным архитектором Крыловского района Александром Бурковым.
— Начнем с того, что Федеральным законом № 339-ФЗ от 3 августа 2018 года внесены существенные изменения в статью 222 ГК РФ, посвященную самовольным постройками. С одной стороны, понятие «самовольная постройка» стало более широким, а с другой, если ее владелец хочет все-таки жить и работать в рамках закона, появилась возможность привести все в соответствие, – рассказывает Александр Викторович. — Ранее самовольной постройкой признавалось здание, сооружение или другое строение, возведенное, созданное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенное, созданное без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Сейчас все эти признаки остаются в силе, но если на момент строительства постройка под них подходила (например, разрешенное использование земельного участка не допускало строительства на нем данного объекта), а на дату выявления такой постройки вид разрешенного использования земельного участка уже был приведен в соответствие, то такая постройка не будет признана самовольной.
До вступления в силу Закона № 339-ФЗ самовольная постройка подлежала исключительно сносу. С 3 августа 2018 года самовольная постройка может быть также приведена в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или с обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом.
Этим же законом уточняются полномочия органов местного самоуправления в части принятия решений о сносе самовольной постройки, а законом № 340-ФЗ от 3 августа 2018 года («Закон № 340-ФЗ») установлен механизм сноса объекта капитального строительства. Введена новая Глава 6.4 в Градостроительный кодекс РФ, согласно которой снос объекта капитального строительства осуществляется на основании решения собственника объекта капитального строительства или застройщика либо на основании решения суда или органа местного самоуправления и на основании проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства в качестве самостоятельного документа.
Надо обратить внимание и на то, что Законом № 340-ФЗ регламентирован порядок и особенности осуществления сноса самовольных построек или приведения их в соответствие с установленными требованиями, которые до настоящего времени отсутствовали в законодательстве.
— А если собственник или застройщик не приводит постройку в соответствие с требованиями и сносить ее не хочет?
— Тем же Законом № 340-ФЗ закреплен механизм прекращения прав на земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, в случае неисполнения решения о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.
— Можно описать пошаговый план, которому надо следовать, чтобы изначально не попасть в число нарушителей. К примеру, я хочу строиться, мои действия…
— Первое, что делается – оформляется земельный участок и определяется вид разрешенного использования в соответствии с планами на строительство. Если это будет жилой дом, то видом разрешенного использования будет либо ЛПХ, либо «под индивидуальное жилищное строительство». Если человек собирается строить какой-то коммерческий или производственный объект, вид разрешенного использования будет уже другим. Первые два варианта не подходят, и лучше изначально не лукавить, рассчитывая как-то исправить потом, а верно указать целевое назначение.
Второе. Если это не индивидуальное жилищное строительство, необходимо выполнить градостроительный план земельного участка.
Третье. Выполняется проектная документация. Статьей 51 Градостроительного Кодекса определяются разделы, которые должны быть там представлены (пояснительная записка, архитектурное решение, проект организации строительства и так далее). Обязательно уделяется внимание перечню мероприятий по обеспечению доступа для инвалидов. Причем, он не просто разрабатывается, а обязательно согласовывается с органами социальной защиты.
Четвертое. Получаются технические условия на подключение к источникам жизнеобеспечения (вода, газ, электричество). Это обязательно!
Если объект попадает под госэкспертизу, обязательно наличие положительного заключения. А попадают под нее объекты площадью более 1,5 тыс. метров, выше трех этажей.
Если земельный участок меньше минимально установленных параметров, а человек хочет его застроить чуть ли не по периметру, надо получить разрешение на отклонение от предельных параметров. Мероприятие проводится через публичные слушания, согласно п.5 ст.51 Градостроительного Кодекса.
Если планируется реконструкция многоквартирного дома (а мы понимаем, что реконструкция предусматривает изменение параметров объекта), то это делается исключительно с согласия всех жильцов дома. То есть, потребуется проведение общего собрания жильцов и наличие его решения.
Ситуации могут быть разными, самое главное, чтобы человек с самого начала имел четкое представление о том, что именно он собирается строить.
— Может, процедура сбора всех необходимых документов кажется громоздкой, поэтому начинают сразу строить, как у нас говорят: пока погода, пока деньги есть, а оформлю погодя…
— Я всегда и всем говорю, что соблюдать законодательство изначально дешевле и спокойнее, чем пытаться где-то судьбу обмануть, а потом столкнуться с проверками, судами, прибегать к услугам юристов, тратить силы, время, нервы, а в итоге еще и стать перед необходимостью сноса.
У нас полномочия по градостроительной деятельности возложены на управление по благоустройству и архитектуре администрации Крыловского района, и мы всегда готовы дать необходимые консультации. Если есть вопросы, наш телефон 8(86161)31-2-42 – обращайтесь, постараемся помочь.
Записала М. Любченко.
PS. Изменилось и законодательство в области индивидуального жилищного строительства, и к этой теме мы еще вернемся на страницах газеты.
