Для многих жителей не только Кубани, но и всей России ипотека звучит, как приговор. Это слово ассоциируется с «банковской кабалой». Чтобы развеять этот миф, в Краснодарском отделении «Союза журналистов России» прошла пресс-конференция, где на вопросы журналистов отвечали специалисты.
Губернатор Кубани Александр Ткачев убежден: «У народной ипотеки – большое будущее! Каждый учитель, врач, любой работник бюджетной сферы на Кубани должен иметь возможность приобрести собственное жилье. Это – главная цель нашей жилищной, ипотечной политики».
Не секрет, что наш регион является лидером в области ипотечного кредитования граждан на приобретение жилья в Южном федеральном округе и входит в десятку лучших в стране. Рост ипотечного кредитования граждан у нас в 2014 году составил 154%. Администрация Краснодарского края инициировала разработки новых социальных программ ипотечного кредитования для всех категорий граждан.
Насколько доступнее для жителей нашего края стало жилье? Что происходит сейчас на рынке недвижимости Кубани, стоит ли ждать резкого скачка цен в связи с неблагоприятными внешними условиями, «войной санкций»? Если скачок цен возможен, что делает руководство Кубани, чтобы его не допустить? Существуют ли в настоящий момент государственные программы поддержки социально значимых категорий граждан, желающих улучшить свои жилищные условия? Об этом и шла речь за круглым столом, где собрались: заместитель начальника управления развития жилищного строительства министерства строительства, архитектуры и дорожного хозяйства Краснодарского края Ирина Шевченко, генеральный директор ОАО «Кубанское ипотечное агентство», учредитель которого является администрация Краснодарского края, Александр Спасов и его коммерческий директор Александр Чуб, а также представители средств массовой информации Краснодарского края.
Много вопросов у представителей СМИ было к И. Шевченко. Как развивалась строительная отрасль Кубани в 2014 году, удалось ли выполнить то, что было запланировано? Какое место Краснодарский край занимает по объемам строительства в России? Что планируете на 2015 год?
Гости краевого отделения Союза журналистов России также ответили на вопросы журналистов.
— За девять месяцев нынешнего года в крае было введено в эксплуатацию порядка трех миллионов квадратных метров жилья. По объемам строительства жилья Кубань — в пятерке лидеров в России. Прирост по отношению к 2013 году составил 136%. Наблюдается небольшое снижение темпов строительства индивидуального жилья, которое зарегистрировано с 2008 года, и рост многоквартирного строительства. Сегодня в процентном отношении эти доли в отрасли сравнялись (50% на 50%). Причины этих показателей складываются и из увеличивающегося объема строительства, и из цен на квартиры, которые в крае самые низкие в Южном федеральном округе. Рост стоимости жилья в последнее время составил всего 5-7%, и, по прогнозам аналитиков, он останется на прежнем уровне.
— Индекс доверия жителей Кубани к банковской системе резко снизился почти до уровня 2008 года. К такому выводу пришли аналитики, но, несмотря на это, в первой половине 2014 года в Краснодарском крае резко (более чем на 50%) увеличились объемы выдачи ипотечных кредитов. С чем это связано и какова сейчас ситуация на ипотечном рынке Краснодарского края? Есть ли сегодня спрос на ипотечные кредиты со стороны граждан?
— Действительно, на сегодняшний день интерес к ипотечному кредитованию на Кубани значительно увеличился, и спрос на него составляет 40% от объема общего ипотечного кредитования граждан в Южном федеральном округе. Это можно объяснить тремя факторами. Во-первых, в Краснодарском крае средняя стоимость квадратного метра жилья составляет 32 тысячи, что значительно меньше, чем на других территориях округа и страны. Уровень цен на недвижимость остается стабильным благодаря большому объему строительства жилья и установившейся на сегодня цене ниже среднерыночной по РФ. Роста цен на недвижимость на территории Краснодарского края ждать не стоит. Во-вторых, процентная ставка по ипотечным кредитам в регионе, как правило, не больше 12-12,5%. Она связана с внешнеэкономическими факторами и ростом стоимости денег в целом по экономике. Дальнейшая судьба ставки по ипотеке во многом будет зависеть именно от этого фактора. В-третьих, по сравнению с некоторыми регионами России и районами ЮФО доходы кубанцев, с точки зрения текущей экономической ситуации, выше. И самое главное, в сложившихся условиях государство, желая не допустить резких скачков цен на недвижимость и ставок, создает специальные программы, стимулирующие спрос на рынке недвижимости. Например, «Жилье для российской семьи» и ипотечная программа «Социальная ипотека».
— Чем они могут быть интересны гражданам?
Что касается разрабатываемой программы «Жилье для российской семьи», то по ней до 2017 года каждый год планируется вводить в строй по пять миллионов квадратных метров жилья, цена на которое не будет превышать 30 тысяч за квадратный метр, что гораздо ниже, чем в общем на рынке. В настоящее время проходит отбор застройщиков и земельных участков под программу. Планируется, что сбыт таких квартир будет гарантирован в том числе и за счет ипотечного кредитования.
«Социальная ипотека» — это ипотечная программа, разработанная государственной корпорацией ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» с целью реализация Указа Президента РФ «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг». Ее основная задача — улучшение жилищных условий для отдельных социально значимых категорий граждан (работников бюджетной сферы, участников боевых действий, молодых семей, учителей и других).
Программа направлена на приобретение с помощью льготного ипотечного кредита квартиры или на уменьшение процентной ставки по уже действующему ипотечному кредиту. Она предполагает льготные процентные ставки на ипотечные кредиты для ее участников. Так, если среднерыночная процентная ставка на территории Краснодарского края составляет 12,3 % с тенденцией повышения к концу 2014 года, то для участников программы ставка при 30-процентном первоначальном взносе составляет 10,6 %, а при первоначальном взносе менее 30% — 11,1 %. В настоящее время рассматривается возможность уменьшения первоначального взноса до 10 %. Также дополнительно участники программы могут использовать средства материнского капитала и социальные выплаты на оплату первоначального взноса. ОАО «Кубанское ипотечное агентство» осуществляет реализацию данной программы на территории Краснодарского края. Естественно, что ряд вопросов был адресован представителям агентства.
— Есть гарантия, что социально значимые категории граждан получат ипотечный займ, например, учителя, если учитывать их уровень заработной платы?
— Перед выдачей все потенциальные клиенты проходят оценку своей платежеспособности: анализируется достаточность дохода, его стабильность, платежная дисциплина потенциального клиента в прошлом. На основании этих данных и принимается решение о выдаче ипотечного займа. Что касается размера оплаты труда, то, исходя из наших расчетов, ипотечный займ размером один миллион рублей можно взять с заработной платой 27-28 тысяч рублей. Учитывая, что в основном наши заемщики — семьи, это вполне доступно для большинства из них, то есть 14 тысяч на одного в месяц, или 50% совокупного дохода семьи.
— Можете ли вы описать идеальный «портрет» заемщика, вероятность отказа которому будет очень мала?
Это семья с одним-двумя детьми. Оба супруга возрастом 30-35 лет, имеют стабильный официальный заработок (то есть по 2-НДФЛ) размером более 50 тысяч рублей. Семья должна быть готова направить на приобретение недвижимости от 500 тысяч рублей. Желательно иметь положительную кредитную историю в прошлом.
— Что делать, если работодатель отказывается подтвердить размер реальных доходов сотрудника, но на самом деле потенциальный заемщик платежеспособен, откажет ли ему в ипотеке ОАО «Кубанское ипотечное агентство»?
— К сожалению, заемщики этой категории не смогут получить ипотечный займ по программе «Социальная ипотека», но у ОАО «Кубанское ипотечное агентство» есть ипотечные программы, рассчитанные на так называемые «серые» доходы. По этим программам доход можно подтвердить справкой по специальной форме (справка по форме банка) или, как в программе «Ипотека по одному документу», указать размер получаемого дохода в анкете, но при этом нужно учитывать, что работодатель должен найти способ подтвердить доход своего работника. Также обращаем ваше внимание, что ставки по таким программам значительно выше среднерыночных (15-16%).
— Возможно ли получить ипотечный кредит с плохой кредитной историей?
— Такая возможность есть при условии, если просрочки были незначительными (до 30 дней) и задолженность была полностью погашена. Стоит также отметить, что если у заемщика в ходе погашения кредита возникают проблемы, связанные со снижением дохода, то нужно в обязательном порядке обращаться в банк-кредитор за помощью. У большинства банков есть программы реструктуризации кредитов (платежные каникулы, увеличение срока кредита и так далее).
— Известны случаи, когда люди приобретают квартиру по ипотеке, а потом пускают в нее квартирантов, оплатой которых погашают кредит. Банки как-то отслеживают такие случаи?
— Вы говорите о так называемой американской схеме. Но и у нас она практикуется. Можем только сказать, что существуют банки, которые стараются препятствовать этой схеме.
— По каким сегментам рынка жилья сейчас распределяется ипотека? Что можно сказать о кредитовании на покупку жилья на этапе строительства домов? Охотно ли банки работают в данном сегменте?
— По оценкам нашего агентства, на новостройки в среднем приходится 50% всех ипотечных сделок и, учитывая бум строительства на территории Краснодарского края, этот показатель будет расти. Что касается элитной недвижимости, то ее общая доля не превышает 10 % от общего объема ипотечных сделок.
— И все-таки, что выгоднее: покупать квартиру с использованием ипотеки или продолжать копить на покупку собственного жилья? И стоит ли сегодня покупать жилье через ипотеку или лучше подождать более благоприятный момент для оформления ипотечного кредита?
— Преимущества приобретения жилья с помощью ипотечного кредитования можно определить следующими моментами. К примеру, если вы снимаете жилье, то вы вкладываетесь в чужое имущество. При ипотеке вы заранее фиксируете для себя ставку и платеж, который, в отличие от арендного платежа, расти не будет. Также вы фиксируете для себя стоимость недвижимости, а учитывая постоянный рост цен на рынке жилья, это позволяет вам сохранять свои инвестиции лучше, чем банковские депозиты. Чем интересна ипотека именно сегодня? Тем, что процентная ставка в ближайшие три года снижаться больше не будет, и цены на недвижимость в этот период ниже не будут. Тем временем требования к заемщикам сегодня одни из самых низких за последние пять лет. Как говорят новоселы, которые уже приобрели жилье по нашим программам, прежде всего нужно просчитывать для себя возможность платить ежемесячные взносы, конечно, при наличии первоначального, который регламентируется программой. Также заемщики советуют при оформлении договора с банком обязательно оформлять страховку на жизнь и имущество. На практике она обходится в три-четыре тысячи в год и гарантирует, в случае изменения по какой-то причине социального статуса заемщика, погашение банком задолженности по ипотечному кредиту, в том числе и по «Социальной ипотеке».
Подготовила О. Леонова.
- Глава края пообещал поддержку тем инвесторам, которые готовы вкладывать деньги в этот пока еще нетрадиционный вид строительства. А также семьям, которые строят себе жилье по новым технологиям.
- «Не надо увлекаться дорогим жильем! – подчеркивает губернатор А.Ткачев на одном из совещаний, посвященных проблемам строительства жилья для кубанцев. — Расчет надо делать на массовость. На средний класс. Жилье должно быть хорошего, устойчивого качества. И понятно, что строить его надо не в центрах городов, а создавать в пригородах новые микрорайоны коттеджей, как во всем мире».
